保亭黎族苗族自治县人民政府办公室

关于印发保亭黎族苗族自治县垦区建房管理

实施细则（试行）的通知

各乡、镇人民政府，县七仙岭农场、新星居，县政府直属各单位：

　　《保亭黎族苗族自治县垦区建房管理实施细则（试行）》已经县政府同意，现印发给你们，请认真抓好贯彻落实。

保亭黎族苗族自治县人民政府办公室

2022年5月5日         

　　（此件主动公开）

保亭黎族苗族自治县垦区建房管理实施细则

（试行）

第一章 总则

　　第一条 为进一步规范保亭黎族苗族自治县域范围内垦区职工、居民建房的行为，严格保护和合理利用垦区国有土地资源，保障垦区企业、职工及居民合法权益，根据《海南省城乡规划条例》《海南省垦区建房管理办法》等有关法律、法规和政策规定，结合我县实际，制定本实施细则。

　　第二条 本实施细则适用于我县保城镇热作居、三道镇三道居、响水镇金江居、响水镇茶场居及加茂镇南茂居等垦区职工、户籍在垦区的居民新建、扩建、改建和重建自住住房的管理。

　　新星居参照本实施细则执行，新星居职工、居民个人建房由保亭新星农场有限公司负责建房资格初审并在审批表中作出意见。

　　垦区职工、居民在生产用地自建的生产管理用房不在本实施细则管理范畴。

　　第三条 垦区建房包括集中建房和个人建房。集中建房是指海南省农垦投资控股集团有限公司（以下简称海垦集团）及其二级企业组织职工、居民集中建设保障性住房的行为。个人建房是指垦区职工、居民建造唯一自住住房的行为。

　　第四条 垦区建房以集中建房为主，个人建房为辅。除了符合我县国土空间规划（含现行正在实施的各类法定规划）的原址改建、重建，以及并场队和难侨队的职工或居民可以审批个人建房外，垦区原则上实行集中统一规划建设保障性住房。

　　第五条 垦区建房应当坚持“先规划、后建设”原则，应集约节约用地、注重防灾减灾，体现地域特色的原则。

　　第六条 县人民政府对本行政辖区垦区建房管理负总责；县自然资源和规划局负责垦区建房规划、用地保障；县住房和城乡建设局（住房保障与房产管理中心）负责编制并督促保障房备案、建设计划实施、建设监管，并负责达到建筑面积超过400㎡且投资额大于50万元的建筑工程施工许可证申领标准的个人建房和集中建房审批后的建设施工和监管，未达到建筑工程施工许可证申领标准的个人建房和集中建房审批后的建设施工和监管由乡镇规划建设管理所具体负责；县行政审批服务局负责垦区保障性住房建设的审批工作；县综合行政执法局及各乡镇人民政府负责违法建设查处工作；各乡镇人民政府会同海垦集团及其垦区二级企业负责组织编制垦区村庄规划；乡镇政府可委托农场居实施垦区个人建房审批管理具体事务。

　　海垦集团及其垦区二级企业负责建房资格初审报送，并负责年度集中建房计划的制定；海垦集团及其垦区二级企业共同配合县人民政府、乡镇人民政府和相关部门做好垦区建房协调、督促、指导工作。

第二章 用地规划和实施要求

　　第七条 垦区建房应当符合我县国土空间规划（含现行正在实施的各类法定规划）、乡镇控制性详细规划及垦区村庄规划，严格遵循“先规划、后建设”原则，不符合规划的不得审批垦区建房。垦区场部建房必须符合所在场部控制性详细规划。

　　第八条 垦区集中建房或者个人建房所占用土地属于国有土地。

　　垦区建设的住房不得对外销售或转让。确因需要退出的，由垦区二级企业按规定回购，统一管理、统一分配。

　　第九条 垦区建房严格执行“一户一宅”制度，符合条件的一户职工、居民只能使用一处住宅用地或者购买一套垦区集中建设的保障性住房。

　　第十条 有下列情形之一的，不予批准垦区职工、居民个人新建住房或购买垦区集中建设的保障性住房。

　　（一）垦区职工、居民在垦区已有一套自有住房，且家庭人均住房建筑面积超过33平方米的；

　　（二）垦区职工、居民在海南省境内拥有商品住房、政策性住房（公共租赁住房、廉租住房除外）的；

　　（三）垦区职工、居民将垦区内自有住房进行出租、转让的；

　　（四）不符合房地产调控政策的。

　　第十一条 垦区职工、居民个人改建、重建和新建住房，每户住宅用地面积原则上不得超过120平方米，拟建建筑占地面积不得大于住宅用地面积，楼层不得超过三层，高度不超过12米；位于并场队的可根据土地资源状况、申请人的人口等情况适当放宽，但每户住宅用地面积最多不得超过175平方米，住宅建筑基底面积不宜大于宅基地面积的70%。

　　集中建房的应符合我省居住建筑高度管控要求，场部区域参照乡镇居住建筑高度管控原则不超过20米，连队区域参照乡村居住建筑高度管控原则不超过12米，集中建房套型面积以90平方米以下为主，最大不超过120平方米。

　　垦区建房应注重建筑特色风貌管控，兼顾传统村落保护。建筑风格、体量、色彩、材质等需符合我县垦区详细规划等相关要求。

　　第十二条 垦区建房应当充分利用存量建设用地，确需使用新增建设用地的，应遵循集约节约利用原则，依法办理农用地转用等审批手续。

　　第十三条 垦区职工、居民个人建房可选用省和县相关部门推荐的村镇居民住宅建筑设计图集或自行委托建筑设计单位设计住宅建筑设计图纸。

第三章 个人建房

　　第十四条 户籍在垦区范围内的职工、居民，或户籍不在垦区，但在垦区企业连续工作满5年的垦区职工（以社保缴纳凭证或个人所得税缴纳凭证为准），具备以下条件之一的，可申请个人新建、扩建、改建、重建自住住房，其中个人新建住房仅限于并场队、难侨队的职工和居民。

　　（一）无住宅或现有住宅面积低于人均33平方米的；

　　（二）因国家建设需要、实施城乡规划以及进行公共设施和公益事业建设，需要拆迁安置的；

　　（三）因发生或防御自然灾害，需要安置的；

　　（四）原有住宅需要拆除重建的。

　　第十五条 垦区职工、居民符合个人建房申报条件的，申请人应向其所在垦区二级企业提出建房申请，并根据《垦区居民建房申请材料清单》提交以下材料：

　　（一）《保亭黎族苗族自治县垦区职工、居民个人建房报建审批表》；

　　（二）户口簿及家庭成员的身份证复印件；

　　（三）宗地坐标资料，载明建房选址和用地面积四至图，其中用地四至须明确清晰，申请新建住房的用地区域须位于场部以外相对集中的生产队居民点范围；

　　（四）建筑设计图纸，包括但不限于住房楼层、结构和户型面积；

　　（五）《个人建房承诺书》等相关材料。

　　以上宗地坐标测绘费及后续建筑图纸设计费等相关费用由申请人自行承担。

　　第十六条 垦区二级企业接到垦区职工、居民个人建房申请后5个工作日内，对申报材料进行初审，在《保亭黎族苗族自治县垦区职工、居民个人建房报建审批表》上作出初审意见。初审内容包括：申请人及家庭成员是否符合申请建房条件，拟建设地块四至范围、家庭成员或相关权利人是否存在土地纠纷，拟建房位置以及层数、高度是否符合标准等。经初审符合条件的，垦区二级企业将相关材料报送所在农场居。对初审不符合条件的，垦区二级企业应一次性出具书面审核意见告知申请人。

　　第十七条 农场居在接到申请人申报材料后将符合建房申报条件的审核结果在其所属场部进行公示，公示时间为7个工作日。公示期满后，农场居需在5个工作日内作出意见。公示期内无异议或有异议但经核实其异议不成立的，农场居视同人员资格符合条件并在《保亭黎族苗族自治县垦区职工、居民个人建房报建审批表》作出审查意见。对复核不符合条件或公示期内有异议且经核实异议成立的，农场居应一次性出具书面复核意见告知申请人不符合条件。

　　第十八条 人员资格审核合格后，由农场居将申请人申报材料转由所在乡镇人民政府按程序审批。

　　乡镇人民政府应当在收到建房申报材料后10个工作日内，组织乡镇自然资源和规划所及农业服务中心经办人进行实地踏勘，核实土地利用现状，审核拟用地是否符合我县国土空间规划（含现行正在实施的各类法定规划）、乡镇控制性详细规划及垦区村庄规划，复核申报材料并作出审核意见。对符合规划同时符合土地利用现状的，由乡镇人民政府核发《乡村建设规划许可证》。

　　对符合规划但不符合土地利用现状的，即个人建房用地涉及新增建设用地的，由垦区二级企业将相关材料报所属乡镇人民政府，再由乡镇人民政府审核后按批次组织材料报县自然资源和规划局办理新增建设用地报批手续，涉及耕地的由垦区自行落实耕地占补平衡，其中所涉新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费等费用由县人民政府承担。待个人建房用地的土地利用现状变更为建设用地后，所在乡镇人民政府再核发《乡村建设规划许可证》。

　　对不符合规划又不符合土地利用现状的，应将申报材料退回并一次性告知不能办理的理由或需修改的事项等。

　　第十九条 乡镇人民政府应当将已批准的建设工程在现场予以公布，公布内容包括：

　　（一）建设工程设计方案总平面图、单体建筑平面图、立面图等相关材料；

　　（二）投诉举报受理单位及受理途径等其他相关材料。

　　第二十条 建设工程放验线及规划核实

　　（一）建设工程基础开挖前，建设个人须向所属辖区便民服务窗口提出申请验线，乡镇人民政府组织自然资源和规划所、农业服务中心及农场居到现场核验，验线合格后方可施工。

　　（二）工程竣工半年内，建设个人应当持《建设工程竣工测绘报告》等材料，向所属辖区乡镇人民政府申请办理规划核实手续，经现场核实符合乡村建设规划许可证内容的，由乡镇人民政府出具核实合格证明；未经核实或经核实不符合要求的，不得组织竣工验收。

　　第二十一条 不动产权登记

　　建房户持申请人身份证、户口簿复印件、不动产权登记申请书、权利人宗地图、房屋建筑面积平面图、《垦区居民建房审批表》、《乡村建设规划许可证》、《垦区居民建房验收备案表》等相关材料到乡镇自然资源和规划所，由乡镇自然资源和规划所按批次报县不动产登记中心审核，核发划拨的《不动产权证书》。

第四章 集中建房

　　第二十二条 户籍在垦区范围内的职工、居民，或户籍不在垦区，但在垦区企业连续工作满5年的垦区职工（以社保缴纳凭证或个人所得税缴纳凭证为准），具备以下条件之一的，可申请购买垦区集中建设的保障性住房。

　　（一）因无住宅或现有住宅面积低于家庭人均33平方米的；

　　（二）因国家建设需要、实施城乡规划以及进行公共设施和公益事业建设，需要拆迁安置的；

　　（三）因发生或防御自然灾害，需要安置的；

　　（四）原有住宅需要拆除重建的。

　　第二十三条 垦区二级企业作为实施主体集中统一建设的保障性住房项目，在符合我县国土空间规划（含现行正在实施的各类法定规划）、乡镇控制性详细规划及垦区村庄规划前提下，由垦区二级企业于每年年初制定年度集中建房计划报海垦集团批准。

　　年度集中建房计划经海垦集团批准后，垦区二级企业应报送县住房城乡建设部门备案，将其纳入县保障性住房计划，并向有关部门办理项目立项等相关手续。

　　垦区建设的住房不得对外销售或转让。

　　第二十四条 经批准建设垦区保障性住房的，按照《海南省保障性住房管理暂行办法》的规定实施，向有关部门提交申请及材料，按程序办理报建手续和施工许可等手续。

　　保障性住房项目必须严格按照有关规划建设管理的规定程序报批、建设，不得变更批准的项目规模、套型结构和用途。交付标准需按县级相关标准执行。

第五章 监督检查和法律责任

　　第二十五条 各乡镇人民政府、县综合行政执法局、县自然资源和规划局、县住房和城乡建设局等相关部门要按职责加强对垦区建房的监督检查。

　　第二十六条 垦区二级企业需加强对本辖区内垦区职工、居民个人建房进行事后管理，对住房的建设情况进行复查并对该房屋建立台账。

　　第二十七条 垦区二级企业、垦区职工、其他企事业单位和个人有下列行为之一的，由县综合行政执法等有关部门依照《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《海南经济特区土地管理条例》《海南省城乡规划条例》《海南省查处违法建筑若干规定》等法律法规查处；构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。

　　（一）未经批准擅自将垦区土地对外转让或合作开发建设的；

　　（二）未取得《乡村建设规划许可证》或未按照《乡村建设规划许可证》进行建设的；

　　（三）采取提供虚假材料等手段骗取批准文件的；

　　（四）非法占用垦区土地建设的。

　　第二十八条 县自然资源和规划局、县住房和城乡建设局、县综合行政执法局等部门及各乡镇人民政府、农场居等单位工作人员在垦区建房管理中有玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索取贿赂等行为的，由其所在单位或纪检监察机关给予党纪政务处分；构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。

第六章 附则

　　第二十九条 符合我县国土空间规划（含现行正在实施的各类法定规划）、乡镇控制性详细规划及垦区村庄规划的已建个人唯一自有住房，可参照本细则完善有关报建手续。

　　第三十条 本细则所称垦区，是指海垦集团及其下属企业所管理的区域范围。

　　第三十一条 本细则所称并场队是指在农垦发展各个时期，农村集体经济组织通过转制、并场等方式划入国有农场管理的，且将集体土地转化为国有划拨土地的农场生产队。难侨队是指垦区于1978-1979年间安置印支难民所建的安置点形成主要用于印支难民、归国华侨生产生活的生产队。

　　第三十二条 本细则未尽事宜，按照国家、海南省、保亭黎族苗族自治县有关法律、法规及政策文件相关政策执行。

　　第三十三条 本细则自公布之日起30日以后施行，有效期5年。施行期间，本办法与新颁布的上位法及政策等不一致的，以新颁布的上位法及政策为准。

　　具体应用问题由县自然资源和规划部门负责解释。

　　附件：1.保亭黎族苗族自治县垦区职工、居民个人建房申请材料清单

　　      2.保亭黎族苗族自治县垦区职工、居民个人建房审批流程图

　　      3.个人建房承诺书

　　      4.保亭黎族苗族自治县垦区职工、居民个人建房报建审批表

　　      5.保亭黎族苗族自治县垦区职工、居民个人建房验收备案表

　　      6.公示模板